把12年瑜伽故事装入商业地产，我们要用智能场馆让随时瑜伽成为可能。未来我们将以双品牌的模式运营，优胜美地作为城市旗舰店而YOYOGA将以社区全功能智能瑜伽教室进行推广和运营。

— 杨泓

杨泓

 

就是这样一位地产大亨，近期发起了YOYOGA社区全功能智能瑜伽教室众筹项目，短短4天内众筹金额瞬间突破300万元，据悉杨先生发起的众筹项目中所详尽展示的YOYOGA是优胜美地瑜伽旗下的新品。

这样距离您仅需10分钟的全功能智能瑜伽教室，能够给您提供以减压塑形、力量培养、运动修复等全方位健康运动方式。

同时为社区及社群提供便利优享、智能体验的健康生活方式空间。

便利、智能与优课，作为YOYOGA 的核心价值，瞬间解决距离远、上课人多、习练环境乱、针对性差、价格昂贵、收费不灵活的几大消费者痛点。

那么究竟YOYOGA如何解决如上所说, 靠何吸引众人?

论谈实力背景、讲述人生情怀，楼市资本论记者带您探寻地产大亨是如何打造这只瑜伽“独角兽”的。

楼市资本论：杨总您好，业界一直有称您为“地产大亨”，特别是“官舍”这个品牌在业界有着很高的知名度，您能结合地产相关内容，介绍下自己的创业经历吗？

 

杨泓：我是从2008年开始，独立创业做商业地产的。

之前，从1996年到2008年，我一直在伟业顾问集团（“我爱我家”控股股东）工作。

这是一家房地产行业的综合性服务商，主要业务包括房产项目的早期定位、营销策划、销售代理、以及二手房销售和租赁等。

到2008年离开，我在这家公司一直做了十二年。

这十二年里做的都是以住宅为主的物业，因为在中国房地产高速发展初期阶段，住宅产品是主流。

而所谓“商业地产”这个概念，在2008年，都还没有特别清晰。

商业地产在当时，也没有太多人关注，只是作为整个房地产行业的一种微类型存在。

 

商业地产看似简单，但实际上，它有非常强的市场逻辑。因为它要平衡物业出租者、租赁者以及消费者三者间的关系，才能达到一个共赢或者多赢的一个格局。

相比较于住宅类物业，只是买原材料，加工生产再销售，这样简单的方式。

商业地产需要考虑的维度更多，需要平衡的东西也更多。

就我个人来说，对商业地产更感兴趣，更愿意为此而做一些事情。

 

一想清楚，从08年我就决定自己开公司，创业来做商业地产，并创立了自己的品牌“官舍”。

我对“官舍”的定义就是一个小而美的商业。

第一，从体量规模来说，是小的，它不是那种动辄几万平米，十几万平米大的那种Shopping Mall。

我们现在最大的“官舍”是2万平米，最小的大概是3千平米。

所以从体量上来说，官舍是小的，但是，它又很美。

北京亮马桥 官舍

 

这个美，是指它的各个方面及维度上都是精致的，比如说它的空间规划和设计，会更考虑到人的审美倾向及更高品质的空间感受。

还有，其中的商户也要美，主要指商户的品质，要非常、非常高。

另外，在管理服务上，也以五星级酒店式的服务管理心态，去体现这种美。

所以，“官舍”就是这样一个“小而美”的地产商业品牌。

而对于这样一个小而美的商业官舍，我们并没有追求其发展速度的快，或者说在发展速度方面单一维度的快，而是以全身心的态度来精心打造这个产品，因为一个精品商业的形成，它不是一蹴而就的，不是像卖楼盘那样。

开盘前，狂拉广告轰炸一通，开盘当天，售楼处很火爆，然后房子就一抢而光，这事就结束了。

商业不是这样的，它很需要耐心，要一天一天、一个月一个月，一年一年这样精致的去雕琢。

所以，从08年到现在，这么多年，我们只做了四个“官舍”项目。

从发展速度上讲，完全没办法跟那些可以高速复制的商业地产品牌比，但是对每一个官舍，我们确实都倾注了非常大量的心血，去来打造这种小而美。

并且官舍的这种小而美也不是一个可以高速复制，完全标准化的产品。

每一个官舍，都是不同的小而美，会根据每个项目自身的这种特点去打造，如建筑形态、所处的区域地理位置及周边消费人群，甚至时代的特点都会考虑到。

 

这样下来，每一个官舍的气质、内在的东西和每一个官舍的业态组合都会有一些差别，都会有一些不同于其他官舍的地方，但是从整体上，又有一个近乎于一致的东西。

就是相对于大众，“官舍”更强调对小众人群的这种粘性。

也因此，“官舍”得到了大家的认可。

 

楼市资本论：杨总，您对当下很热门的商业地产转型怎么看，做服务会是商业地产未来的大方向吗？

瑜伽加商业地产会是怎样一个发展前景呢？

 

杨泓：说到商业地产转型，其实它不是今天才发生，因为商业地产作为房地产的一个微类型，从一开始它就不断地在发生着变化。

最早在国家计划经济体制下的，从商委控制的整个商业网点，到后来开发商参与到商业地产领域，到现在不断出现的，像街铺、Shopping Mall等，它一直在发生着变化。

另一个，近些年商业地产所提供服务的比重正越来越高。

 

因为，社会分工发展的大趋势，大家肯定希望有更多的事情是通过别人对自己的服务来完成，我们付钱就OK了。

 

所以在商业业态里面，这个服务所占的比重，以及服务类型的多元化都在逐年的升高，而且近两年热议的还有体验。

体验比服务又更进了一层。

除了服务，消费者还要体验你提供服务的环境，服务品质的好坏。

这些年从商业服务，这个瓶子里面到底装的是什么酒，一直在悄悄的发生着变化，很多微妙的变化。

优胜美地瑜伽 亮马桥馆

 

像以瑜伽为代表的健身业态，对于商业地产来说，它出售的就是服务，而且更多的是一个体验型的服务。

所以，这样的瑜伽以及健身业态进入的商业地产，目前已经不仅是大势所趋，也很普遍化，屡见不鲜了。

因为，中国这么多年的发展下来，大家从短缺经济到商品经济、市场经济，从没东西可买，到选东西买，然后到享受服务，再到享受更高层次关注健康类的体验型服务，大家对商品和服务的需求已经到了目前这样一个升级和提高的时间节点上。

 

但是也还有很多值得反思的地方，比如，健身瑜伽这类的服务业态，他的相对坪效其实是低的。

它为了达到一个更好的服务品质，让消费者有更好的体验。它为此支付的空间成本相对于当前的业态环境，并不能直接产生收益。

所以这样一个，相对坪效不高的业态，它需要跟商业空间，比如Shopping Mall有更强的关联，它们互相才能有更好的，双赢的结果。

也就是说从商业地产购物中心的角度来说，把身在其中的瑜伽健身这种业态做一个什么样的定位，是产生租金、利润呢，还是对购物中心目标人群的服务和体验的一个很好地补充，和对全民健身意识升级的大趋势、大方向的提前布局和把控，这是作为商业地产开发商来说，必须要想的问题。

优胜美地瑜伽 深圳美伦官舍馆

 

那么像瑜伽健身这样的业态，也要考虑到它进入到这样的商业地产里面，能够获得什么。

这个购物中心的人流是否是他所需要的目标人群。

以及为了获得这部分目标人群，所支付的代价是什么。

这个话题是会长期存在的，也需要各方去动脑筋，下功夫。

 

楼市资本论：杨总，您这边正在推广YOYOGA这样一个新的产品，和之前的优胜美地有哪些不同，您能详细介绍下吗？

 

杨泓：YOYOGA是一个新的产品，这个产品是在优胜美地瑜伽这个品牌运营了近12年的这个基础上，我们再花了15个月左右研发出的一个新品牌。

从优胜美地瑜伽6个中文字到YOYOGA这6个英文字母，这里面蕴含了很多我们的想法。

未来，优胜美地瑜伽这个品牌代表的是我们的瑜伽城市旗舰店。

YOYOGA这个品牌，则代表我们的社区全功能智能瑜伽教室。

也就是说，我们希望在布局上，这两个品牌是互为补充的或者有组成一个生态的思路和考虑。

YOYOGA实景图

YOYOGA相对优胜美地来说，它是一个更社区化的产品。

首先它的面积要比优胜美地系列小很多。

其次从面对的人群来看，优胜美地更多的是针对瑜伽中高级习练者和重度爱好者。

YOYOGA我们希望主要瞄准，瑜伽小白型的用户、初级习练者以及一些除了瑜伽外，还有其他两到三种运动爱好的人群。

那我们才希望用YOYOGA这样的一个，看上去更年轻、更有时代特点，而不是那种端着架子、高大上、正襟危坐的名字。

这就是 YOYOGA从定位到品牌名字的由来。

 

楼市资本论：杨总，听了您的介绍，我们对YOYOGA很感兴趣，就其商业模式还有其他一些独特优势吗？未来的一些发展规划呢？

 

杨泓：其实YOYOGA的商业模式，除了刚才说的它的定位，是在社区里、一个小面积（不会超过100平米）。

它的选课，不是像大馆旗舰店那样，类似电影院排片，有课表。YOYOGA不是排片的，像滴滴专车一样，根据用户的需求，消费者可以随时来，选择课程和上课的老师。

更类似于一个私教化的产品，不过这种私教不仅仅是一对一的，也包括一对二，一对三，这样的精品小班私教。

YOYOGA实景图

而且YOYOGA同时也把瑜伽的消费门槛，尽可能的降到了最低。在结合互联网等运营后，成本降低了。

就是说它的单价，要比我们旗舰店的单价，会便宜很多。在此基础上，还提供单次消费的方式。

这样一来，对于瑜伽小白用户、初级习练者，以及有多项运动爱好的人群来说，YOYOGA就是一个非常便利且容易的，进入瑜伽领域的一个通道。

 

YOYOGA我们现在确定的第一个首发城市是北京。

我们两间优胜美地的旗舰店已经在北京经营很多年了，我们的老师资源和优胜美地瑜伽学院也是在北京。

所以在北京我们各方面的资源都是最丰富的。

另外，北京的瑜伽习练人群相对也是非常大的，也非常成熟。

YOYOGA首发北京的两个岛型区域市场市场，一个是大望京，一个以双井为核心的泛CBD区域，所以这是我们作为YOYOGA选址的战略。

在未来一年内，YOYOGA会开到四十家店。

同时YOYOGA也会逐步进入到除北京以外的，这种瑜伽消费能力很强的一些中心城市和一线城市。

 

楼市资本论：对于YOYOGA加优胜美地这么好的项目，杨总有没有一些资本方面的规划呢？

 

杨泓：在前面说的总体布局下，我们确实很希望能够和资本市场尽早的有所对话。

因为，我认为瑜伽是目前中国在体育市场里面最大的一个蓝海。

未来，全球最大的瑜伽习练人群也一定是在中国。

所以这个蓝海是绝对会承载、诞生一个独角兽的公司。

我们希望优胜美地加YOYOGA，就是这个行业、这个板块里面的独角兽公司，所以在这样的规划下，我们期待尽早的与资本市场来对接。

 

目前我们正在北京做首发十店的众筹。

通过这个众筹，不仅是希望筹十家店的期初投资，更多的是希望筹到人。

这些人能和我们一起对瑜伽优胜美地、YOYOGA这个事业共同支持、共同发展。这是我们特别希望通过众筹做到的。

 

接下来在YOYOGA整个发展的道路上，我们其实还会有更多的可能性来和资本市场进行合作，包括股权融资、城市合伙人等方式。

楼市资本论：杨总，您最后在给大家做个总结？

杨泓：哈哈，综上所述，我们希望将YOYOGA打造成在这个时代，和这个时代贴合最紧的一个瑜伽的产品。

我们希望通过YOYOGA，能够有更多的人以更便捷、更容易等个性化的方式进入到瑜伽的市场里面来。

 

最后，我希望我们一起共同努力，把中国的瑜伽市场培育打造成全球最大的瑜伽市场，这一天也一定会到来。